■ 출  연 : 장중진 세무사 

■ 진  행 : 이호상 기자

■ 구  성 : 연현철 기자

■ 2022년 11월 17일 목요일 오전 8시 30분 '충북저널967' (청주FM 96.7MHz 충주FM 106.7MHz)

■ 코너명 : 장중진 세무사의 세테크

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

(지난 방송 다시 듣기는 BBS청주불교방송 홈페이지에서 할 수 있습니다)

▷이호상 : 오늘은 장중진 세무사의 '세테크'시간이 마련돼있습니다. 장중진 세무사 전화 연결돼있습니다. 장 세무사님, 나와계시죠? 안녕하십니까. 

▶장중진 : 네, 안녕하세요. 장중진입니다. 

▷이호상 : 오랜만에 세무사님 뵙습니다. 오늘은 어떤 소식 준비해주셨습니까?

▶장중진 : 네, 오늘은 양도세를 신고할 때 필요경비를 잘 챙기면 절세를 할 수 있습니다. 그래서 그 부분 알려드릴게요

▷이호상 : 양도세 신고 시 필요경비를 잘 챙기면 절세를 할 수 있다. 내용 전해주시죠. 

▶장중진 : 먼저 처음에 부동산을 매입했을 때 매매계약서를 잘 챙겨야 합니다. 2006년부터 부동산 실거래가가 등기부등본에 표시되기 시작했습니다. 그런데 2005년 이전에는 부동산의 경우 실거래가 신고제도가 없었습니다. 그래서 혹시나 2005년 이전 매입한 부동산은 매매계약서가 없으면 매입가격을 인정받을 수 없습니다. 그래서 보통 그 당시에는 다운계약서라고 해서 기준시가나 이런 것으로 거래를 많이 했는데, 그 당시 실거래가로 한 계약서가 있다고 하면 그 계약서를 인정받을 수 있는데요. 없다고 하면 기준시가로 환산한 가격을 적용받습니다. 

▷이호상 : 아, 그러니까 정부가 정한 기준시가로 환산한 가격으로 양도세를 매길 수 있다는거죠？

▶장중진 : 그렇습니다. 예를 들어 토지를 올해 10억원에 양도했다고 가정해 볼게요. 땅을 만약 2005년에 구입을 했는데 그 때 계약서를 분실해서 없다고 하면 2022년에 공시지가가 만약 5억원이라고 가정했을때 만약 2005년 공시지가가 5천만원이라고 하면 그 비율이 10분의 1이잖아요. 그러면 만약 양도가액이 10억이니까 10분의 1인 1억원이 매입가액이 되는 것입니다. 

▷이호상 : 아 그렇군요. 실제 매매계약서가 없으면 기준시가를 기준으로 양도세를 계산한다.  

▶장중진 : 네, 공시지가의 비율대로, 몇 대 몇 비율을 차지하는지 1만원 대 10만원이다라고 하면 10분의 1, 뭐 1만원 대 5만원이라고 하면 5분의 1, 이런 식으로 공시지가의 비율대로 얼마나 올랐는가를 역추적해서 산정하고 있습니다. 그리고 단독주택도 지금은 조금 달라졌지만, 단독주택 같은 경우도 토지주가 직접 자영공사를 하는 경우가 있어요. 그럴 경우에는 건축회사를 끼지 않고 그냥 직접 자영하는 경우 그때도 보통 매입가를 찾기가 힘듭니다. 왜냐하면 내가 실제로 어떤 건축계약서 같은걸 쓴 적이 없으니, 세금계산서도 없으니 이때 건축물도 똑같이 환산가액을 적용할 수 있습니다. 

▷이호상 : 환산가액이라는 것이 무엇입니까?

▶장중진 : 환산가액이라는 것은 원래 실거래가가 원칙인데 양도세의 대원칙인데 방금 말씀드린대로 토지같은 경우도 좀 전에 10분의 1로 환산을 했잖아요. 공시지가에 대비해서. 건축물도 마찬가지로 기준시가가 있습니다. 이것도 똑같이 그렇게 환산을 해서 방금 말씀드린 그런 비율처럼 적용할 수 있다는 거죠. 

▷이호상 : 현재 건물에 대한 기준시가가 있는데 그것을 그 당시로 환산을 해서 가액을 정한다는 뜻이군요?

▶장중진 : 네, 그렇습니다. 그래서 지금의 건물기준시가와 예전 건물 기준시가를 연도별로 나라에서 건축비는 얼마며, 거기에 자재나, 지역을 따져 건물 기준시가를 매기는 방법이 나와있습니다. 거기에 공식대로 해서 대입을 하면 나오게 되어있습니다. 그래서 혹시라도 건축가격이 없다고 하더라도 그걸로 하면 되고요. 그러나 대신 신축을 했는데 신축한 다음 5년 이내에 양도를 하면 그 환산취득가액의 5%의 가산세를 내야 합니다. 

▷이호상 : 아 건물을 신축해서 5년 이내에 양도를 하면 가산세가 붙는다?

▶장중진 : 네, 왜냐하면 원래 법적으로 투명하게 과세를 해야 하잖아요. 그런데 그런 것이 없이 본인이 직접 지으면 환산이라고 해서 나라에서 혜택을 주는 거거든요. 왜냐하면 이 정도 공사비가 들었을 것이다라고 해서 어느정도 취득가액을 인정해주는 것이니까요. 그런데 보통 그래서 많은 신축업자들이나 많은 분들이 바로 사서 바로 신축해서 바로 팔아서 양도세를 안내는 경우도 간혹 있습니다. 토지 값은 물론 올랐겠지만 건물 값은 바로 내가 주어서 바로 팔았을 때, 그때는 양도세가 건물분에 대해서는 없었던 것이죠. 그래서 그것에 대한 편법을 막기 위해 나라에서 5년 안에 신축해 5년안에 양도했을 경우 그것에 대한 5%의 가산세를 주는 것이죠. 왜냐하면 투명하게 세금계산서를 주고 받고, 계약서를 정확히 작성해서 세금을 내야하는데 그렇지 안하고 있으니 그것을 방지하기 위해서, 아니면 5년이 지나고 팔든가 그럼 약간의 편법을 막을 수 있어서 패널티를 주고 있는 것입니다. 

▷이호상 : 아 투명하게 해야 하는데 그렇지 않으니까 과세를 정확하게 유도하기 위해서 가산세를 매기는거다라고 이렇게 이해하면 되겠네요.

▶장중진 : 네 그렇습니다. 또 매입가격이 제일 중요하고, 그다음 제일 많이 들어가는 비용이 취득세나 등록세도 필요경비에 들어갑니다. 그래서 납부영수증을 잘 챙기면 좋은데요.

▷이호상 : 만약 취득세나 등록세 영수증을 잃어버렸으면 어떻게 하죠?

▶장중진 : 잃어버렸어도 이건 정부에서 다 갖고 있기 때문에 가까운 행정복지센터, 요새 행복복지센터라고 부르더라고요. 읍면동사무소에 가면 발급받을 수 있습니다. 지방세 세목별 과세증명원이라는 것인데요. 그걸 취득세 납부한 것을 떼어달라고 하면 됩니다. 그러면 해당 건물이나 토지에 대한 취득세 납부내역서를 뽑아줍니다. 

▷이호상 : 아 그렇군요.

▶장중진 : 네, 그리고 우리가 집을 사면 보통 인테리어를 많이 하잖아요. 인테리어비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

▷이호상 : 아 그럼 양도세 낼 때 인테리어 비용도 감면혜택을 받을 수 있는 것입니까? 인테리어 한 것도? 

▶장중진 : 네, 경비로 공제가 되니 매입가격으로 인정된다고 보시면 되겠습니다. 그런데 다 되는 것은 아니고요. 자본적지출이라고 해서 부동산의 가치를 올려주는 것에 대해서만 필요경비로 인정해 줍니다. 예를 들어서 발코니 확장했다든가, 아파트 할 때 확장비가 들잖아요. 거실확장, 발코니 샷시, 유리 샷시 말씀드리는 거고, 시스템에어컨, 보일러 설치비 이런 것들이 대표적인 자본적 지출입니다.

▷이호상 : 그러니까 부동산 가치를 올려주는 것, 거실을 확장한 것, 발코니, 샤시 확장, 시스템 에어컨까지 된다. 그럼 보일러 설치비도 가능합니까? 

▶장중진 : 보일러 설치비는 가능하지만 보일러 수리비는 안 됩니다.

▷이호상 : 그럼 우리가 흔히 도배, 장판 많이 하잖아요. 도배 장판은 안 되나요?

▶장중진 : 네, 도배 장판은 안됩니다. 그건 일반 수익적 지출이라고 해서 그냥 부동산의 유지보수 성격을 띠는 것을 수익적 지출이라고 합니다. 도배, 장판이 대표적인 거구요. 싱크대 교체, 조명교체비용, 하수도관교체, 그런데 화장실 공사 이런 것들은 필요경비로 인정이 안됩니다. 그런데 화장실공사는 저번에 간단하게 판례가 나왔는데 전체 화장실 공사했을 때 그걸 인테리어 공사로 해서 필요경비로, 자본적지출로 인정을 해주겠다고 했는데, 그것이 한 번 나왔기 때문에 그게 정확히 계속 관례가 인정되는 것이 아니기 때문에 약간 사실 판단 문제가 되기 때문에 세무서에서는 아직 잘 인정을 해주지 않는 분위기입니다. 

▷이호상 : 그러니까 세무사님 설명들어보니 도배, 장판이나 싱크대 교체했다든지 조명 교체 이런 것은 자본적지출, 그러니까 부동산 가치를 높이는 것으로 판단하지 않는 다는 것이군요, 국세청에서. 

▶장중진 : 그렇죠. 그냥 간단한 유지, 보수, 수도관을 교체했다든가 수도꼭지가 만약 고장이 났다고 하면 수도꼭지를 교체를 하잖아요. 그런데 그건 간단히 그걸 사용하기 위해서 간단한 그런 비용이라고 보는 거죠. 아까 말씀드린 대로 예를 들어 다가구 주택이나 이런 것은 엘리베이터도 설치하지 않습니까? 그런 것도 자본적 지출입니다. 왜냐하면 엘리베이터를 통해서 가치가 높아지기 때문이고. 발코니도 마찬가지로 30평인데 내가 확장하게 되면 실제 사용면적이 4~5평 늘어나잖아요. 또 샷시도 마찬가지로 보통 창문이, 샷시가 보통 5백만원, 1천만원 꽤 큰 금액이 많이 들어가지 않습니까? 샷시가 없다고 하면 사용이 불가능하잖아요. 에어컨도 마찬가지로 내가 떼어갈 수 있는 것은 안되고요. 벽걸이형이나 스탠드형은 안되고. 시스템 에어컨이라는 것은 한 마디로 건물에 부착이 되어있는 거잖아요. 건물에 구멍을 뚫고 완전히 건물과 일체시 해서 부착을 했기 때문에 어쨌든 냉난방이 정확히 잘 된다는 것은 건물의 가치가 그만큼 올라가기 때문에 인테리어를 할 때 계약서 내용에 이런 것들을 꼼꼼히 다 적으셔서 경비를 인정받으면 세금을 줄일 수 있습니다. 

▷이호상 : 그렇네요. 영수증을 꼼꼼히 잘 챙겨서 매각할 때 양도세 혜택을 받을 수 있다는 말씀. 

▶장중진 : 네, 그리고 이것 뿐 만 아니라 부동산 중개 수수료도 필요경비로 인정되고요. 현금영수증이라든가, 내가 샀을 때나 팔았을 때 인정이 되고, 법무사 수수료, 우리가 보통 취득세 신고할 때 법무세한테 맡기지 않습니까? 그런 비용, 법무사 수수료, 또 양도세를 신고하기 위해 세무사에게 의뢰하는데 세무사 수수료, 그런 부분들도 필요경비로 인정됩니다. 

▷이호상 : 알겠습니다. 영수증을 꼼꼼히 챙겨놓는 것이 좋다라는 말씀으로 해석됩니다.

▶장중진 : 맞습니다. 그런 영수증들을 꼼꼼히 잘 챙겨서 세금이 어쨌든 6%~45% 나오니까 1천만 원이라고 하면 최소 60만 원에서 많게는 450만 원까지 절세가 되는 부분입니다.

▷이호상 : 알겠습니다. 세무사님. 오늘 말씀 감사하고요. 좋은 정보 가능합니다. 2주 후에 다시 뵙도록 하겠습니다.