■ 대담 : 장중진 세무사 

■ 진행 : 이호상 기자

■ 2022년 10월 6일 목요일 오전 8시 30분 '충북저널967' (청주FM 96.7MHz 충주FM 106.7MHz)

■ 코너명 : 장중진 세무사의 세테크

▷이호상 : '장중진 세무사의 세테크' 시간입니다. 오늘도 장중진 세무사 연결돼있습니다. 세무사님, 나와계시죠? 안녕하십니까.

▶장중진 : 네, 안녕하세요.

▷이호상 : 세무사님, 잘 지내셨죠? 오늘은 어떤 세테크 알려주실건가요?

▶장중진 : 이번에 9월 26일에 청주가 조정대상지역에서 해제됐습니다. 지방지역 세종시만 제외하고 전국적으로 다 해제가 됐고요. 20년 6월 19일에 청주가 지정됐는데, 이번에 해제되면서 거의 2년 3개월 만에 해제가 됐습니다. 그래서 조정대상지역에서 해제되면서 달라지는 세금에 대해서 알려드리겠습니다. 

▷이호상 : 알겠습니다. 조정대상지역에서 우리 충북지역, 특히 청주지역에서 부동산이 침체됐기 때문에 부동산조정대상지역에서 해제해달라고 요청한지 3번 만에 해제가 된건데, 어떤 세무 쪽 혜택이 달라지나요?

▶장중진 : 가장 먼저 1세대 1주택 비과세 부분입니다. 조정대상지역에서 해제된 경우에는 거주하지 않더라도 2년만 보유하더라도 양도가 12억까지 비과세를 받을 수 있습니다. 

▷이호상 : 그러니까 실제 거주하지 않고 1세대 1주택이라면, 2년만 보유하고 있다면 양도세가 양도가액 12억까지 비과세다.

▶장중진 : 그렇습니다. 여기서 주의해야할 점은 여기서 1세대 1주택 비과세 적용할 때 기준이 취득시점에 조정대상지역 여부입니다. 그러니까 내가 취득한 날에 청주가 조정대상지역이었으면 그래도 똑같이 거주기간을 지켜야 합니다. 예를 들어서 청주가 20년 6월 19일부터 22년 9월 25일까지는 조정대상지역이었습니다. 그 사이에 주택을 구입한 분들은 마찬가지로 2년 거주를 해야하고 2년 보유를 해야지 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

▷이호상 : 그러니까 취득시점에 조정대상지역이었다면 2년 거주와 보유 이렇게 두 가지 요건을 모두 갖춰야한다는 말씀이시죠?

▶장중진 : 맞습니다. 9월 26일부터 해제가 됐으니까 그 때부터 새롭게 주택을 구입하신 분들은 1세대 1주택이면 2년 보유만 하더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 

▷이호상 : 그렇군요. 그럼 2022년 6월, 조정대상지역 해제 전에 구입한 사람들은, 그러니까 최초에 청주가 조정대상지역에 들어가기 전에 구입한 사람들은 어떻게 되는 것입니까?

▶장중진 : 그 사람들은 조정대상지역이 지정되기 전에 구입하셨기 때문에 거주를 안하더라도 2년 보유를 하더라도 비과세를 받을 수 있습니다. 그러니까 조정대상지역기간 때 구입하신 분들은 2년 보유, 2년 거주를 다 해야 하는 거고요. 그 전이나 그 후에 구입한 분들은 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있는거죠. 

▷이호상 : 아, 조정대상지역 기간 안에 보유했던 분들은 두 가지 요건을 충족 해야하고, 그 전에 구입한 분들은 한 가지 요건을 충족해야한다는 말씀이시죠?

▶장중진 : 네, 맞습니다.

▷이호상 : 그럼 일반인들이 취득일과 양도일이 있지 않습니까? 잘 모르시는 분들도 계실 것 같은데 쉽게 설명 좀 해주시죠. 

▶장중진 : 네, 일반적으로 취득일과 양도일은 기준시점이 등기접수일, 잔금지급일, 사용승인일이 빠른 날입니다. 사용승인일이 무엇이냐면 아파트 같은 경우 분양을 받게 되면 아파트가 딱 그날 입주를 전체적으로 하는 것이 아니라 한 달에서 두 달 사이에 입주기간을 두지 않습니까? 그런데 그렇게 되면 아파트가 입주를 해도 된다고 하면 관할 구청에서 허가를 내주는 날이 있습니다. 잔금지급을 하지 않아도 그 날 내가 취득했다고 보는 것이고요. 또 우리가 일반적으로 계약을 하게 되면 보통은 잔금을 먼저 지급하고 그 다음 등기를 바꾸잖아요? 그런데 간혹 대출이나 이런 것 때문에 등기를 먼저 가져오고 그 다음 잔금을 치르는 경우가 있습니다. 그러니까 등기를 먼저 하면 등기한 날이 취득일이나 양도일이 되는 것이고, 원칙적으로는 이 세 개 중 빠른 날을 취득일이나 양도일로 하고, 하루라도, 하루 이틀이라도 2년 미만이 되면 혜택을 못 보는 수가 있습니다. 그래서 많은 분들이 부동산 계약일을 내가 이걸 산 날 아니냐라고 잘못 알고 계신데, 계약일은 전혀 관계가 없습니다.

▷이호상 : 아, 계약날짜는 전혀 상관없고 취득일과 양도날짜를 따질 때는 등기 접수한 날짜, 또는 잔금을 지급한 날짜는 관에서 승인한 사용승인 날짜 중 빠른 날짜를 적용하면 된다는 말씀이시죠?

▶장중진 : 네, 그렇습니다. 

▷이호상 : 세무사님, 조정대상지역에서 해제가 되면 또다른 세금혜택이 있습니까? 변하는 것이 있나요?

▶장중진 : 네, 취득세가 달라집니다. 기존에 원래 조정대상지역 같은 경우에는 2주택부터 첫 주택은 1~3% 기본세율을 매기는데 2주택부터는 약간 집을 사지 말라는 취지에서 2주택부터는 8%, 3주택부터는 12% 이렇게 세게 매겼습니다, 조정대상지역일때는. 그런데 비조정으로 바뀌지 않았습니까? 그럴땐 2주택 까지는 취득세를 1~3%만 내게 됩니다. 그래서 실거래가 기준으로는 6억원 이하는 1%, 6억에서 9억 이하는 1.2~1.9%, 9억 이상은 3% 이렇게 됩니다. 그리고 3주택부터 약간 과증을 해서 8%, 4주택은 12% 이렇게 한 단계 더 취득세가 내려가는 것입니다. 

▷이호상 : 1가구 2주택까지는 동일해진다는 말씀이시네요.

▶장중진 : 그렇죠. 2주택까지는 적용을 해주겠다. 왜냐면 지금 집값도 많이 떨어지고 하니까. 임대를 내줄 수도 있고 전세나 월세를 통해서, 본인이 월세를 받아서 노후생활 하시는 분들도 계시니까요.

▷이호상 : 그렇죠. 3주택자부터는 좀 많아지는거고요?

▶장중진 : 네. 3주택자부터는 8%. 그러니까 만약에 주택 가격이 5억이다 하면 8%면 취득세만 4천만 원입니다. 그러니까 그때부터는 구입을 하지 말아라, 이렇게 과징적으로 매기고 있습니다. 

▷이호상 : 세무사님 일반 주택은 알겠습니다만, 최근에 붐이 일었던 도시형생활주택 있지 않습니까? 이런 것도 주택 수에 포함이 되는 겁니까?

▶장중진 : 맞습니다. 도시형생활주택도 주택 수에 포함이 됩니다.

▷이호상 : 오피스텔은 어떻습니까?

▶장중진 : 오피스텔 같은 경우에는 원래는 오피스텔의 취지가 사무실로 쓰라는 취지입니다. 그런데 이건 마찬가지로 사무실로 쓰게 되면 주택 수에 포함이 안 되는데, 만약에 내가 세입자를 넣어서 전입신고를 한다고 하면 주택으로 간주합니다. 세금의실질과제원칙이라고 해서 실제로 사용하는 용도에 따라서 상가로 볼지, 사무실로 볼지, 일반적인주택으로 볼지가 정해집니다. 오피스텔을 만약에 주택임대사업자를 낸다든가 아니면 내가 세입자를 넣어서 전입신고를 한다든가 하면 주택으로 간주합니다. 

▷이호상 : 알겠습니다. 다른 세금도 달라지는게 있습니까? 조정대상지역 해제 이후에?

▶장중진 : 종합부동산세도 달라집니다. 원래 조정대상지역 같은 경우 2주택 이상의 경우에는 1.2%~6%. 공시가격을 따져서 공시가격의 일정 비율을 공제한 후에 1~2%씩 세율을 적용을 받았는데요. 이번에 비조정으로 바뀌니까 2주택 이하까지는 0.6%~3%. 그러니까 절반정도로 세금이 떨어졌습니다. 3주택 이상은 동일합니다. 2주택까지는 어느정도 허용을 하는 쪽으로 바뀌는거죠.

▷이호상 : 종부세가 줄어드는거군요. 그럼 바로 지금 적용이 되는겁니까?

▶장중진 : 그건 아닙니다. 왜냐하면 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 시점에 조정대상지역이냐 비조정대상지역이냐. 그리고 내가 6월 1일 시점에 2주택이냐 3주택이냐 4주택이냐. 그걸 갖고 하기 때문에. 지금 벌써 6월 1일이 지났습니다. 그래서 지금 바로 줄어들지는 않고, 내년부터 줄어들 것 같고. 종부세는 1세대 1주택의 경우에는 공시가격 11억까지는 공제를 해줍니다. 거의 세금을 안 내고요. 만약 부부가 공동으로 갖고 있는 경우에는 종합부동산세는 개인별 과세기 때문에 1인당 6억씩 공제해줘서 12억까지 공제를 해줍니다. 그런데 만약 1세대 1주택 같은 경우에는 고령자 공제나 보유기간으로 공제가 있어서. 각각 6억씩 공제받는 것으로 12억 받나. 1세대 1주택으로 특례를 적용해서 11억 공제받고 1세대 1주택 같은 경우에는 고령자 공제라든가 보유기간공제 이런게 있습니다. 둘 중에 더 적은걸로 내가 신청을 할 수가 있습니다. 

▷이호상 : 종부세가 좀 달라지는군요. 청주 지역에 조정대상지역이 해제가 됐는데, 세무사님은 어떻게 보셨습니까? 세무전문가 입장에서?

▶장중진 : 요즘 지방 같은 경우 특히나 많이 조정을 받고 있고요. 너무 급격한 부동산 가격 조정은 건설 경기라든가 많은 부작용이 많기 때문에 그런 것들은 서서히 점진적으로 낮춰서 사용해야 된다고 보고 있습니다. 우크라이나 전쟁이라든가 미국의 금리인상 등이 안정될 때 까지는 그래도 어느 정도 조정대상지역에서 해제해주고, 부동산 경기를 너무 급강하 시키게 되면 경제에 많은 부작용이 있기 때문에 이렇게 정책을 쓰고 있다고 보여집니다.

▷이호상 : 그런데 조정대상지역에서 해제가 됐습니다만 지금 청주의 경우에는 집값 하락도 문제입니다만 거래가 없기 때문에. 거래가 없기 때문에 당연히 집값 하락이 되고 있는 침체국면에 여러 가지 걱정과 부작용도 예상이 되고 있는데. 세무사님이 보실 때 어떻습니까? 조정대상지역이 해제가 됐는데 집값이 어느 정도 안정화, 어느 정도 활성화 언제쯤 이뤄질 수 있을 것으로 전망하시는지요?

▶장중진 : 저는 부동산 전문가는 아니지만 제 사견으로는 내년 상반기까지는 금리가 계속 올라가기 때문에 조정을 받을 것 같고요. 금리가 진정되고 우크라이나 전쟁 같은 경우 좀 진정되고 없어지면 내년 초 정도 되면 좀 안정이 되어서 거래가 원래 정상적인 수준으로 돌아오지 않을까 그렇게 생각이 됩니다.

▷이호상 : 금리와 우크라이나 전쟁. 이게 문제네요.

▶장중진 : 네. 그렇습니다.

▷이호상 : 잘 알겠습니다. 세무사님 오늘 말씀 고맙고요. 2주 후에 다시 뵙도록 하겠습니다.

▶장중진 : 네. 감사합니다.

▷이호상 : 지금까지 장중진 세무사의 세테크 시간이었습니다. 오늘은 청주지역 조정대상지역 해제 후에 달라지는 세금과 관련한 이야기 나눠봤습니다.