■ 대담 : 장중진 세무사 

■ 진행 : 연현철 기자

■ 2022년 6월 30일 목요일 오전 8시 30분 '충북저널967' (청주FM 96.7MHz 충주FM 106.7MHz)

■ 코너명 : 장중진 세무사의 세테크

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

▷연현철 : '장중진 세무사의 세테크' 시간입니다. 장중진 세무사님 전화연결 했습니다. 안녕하십니까?

▶장중진 : 네, 안녕하세요. 

▷연현철 : 세무사님, 오늘은 어떤 소식 준비해주셨는지요?

▶장중진 : 오늘은 정부가 지난주에 발표한 상생임대인에 대한 혜택을 확대하는 방안을 발표했는데, 그것에 대해서 말씀 드리겠습니다. 

▷연현철 : 좋습니다. 먼저 '상생임대인'이라는 것이 어떤 것인지 소개 좀 해주시죠. 

▶장중진 : 상생임대인이라는 것은 말 그대로 임차인하고 임대인하고 상생하자해서 나라에서 소득세법 시행령 155조에서 규정하고 있는데요. 임대차를 갱신할 때 인상률을 5%이하로 계약을 체결해주는 임대인을 말합니다.

▷연현철 : 그럼 이 상생임대인에게는 어떤 혜택이 주어지는 거죠?

▶장중진 : 그래서 상생임대인은 1세대1주택 만약 비과세를 적용할 때 원래 조정대상지역에서는 2년 거주를 해야하는데 기존에는 1년 거주를 한 것으로 보아서 거주기간을 잡아주는 거죠. 거주를 안했다고 하더라도요.

▷연현철 : 그러니까 거주를 안했어도 상생임대인은 1년을 거주한 것으로 간주해준다는 것이죠? 그럼 이번에 확대되는 건 어떤거죠?

▶장중진 : 이번에 시행령을 개정해서 거주기간 1년을 간주해주는 것을 이번에 2년을 확대해서 혜택을 주겠다고 하는 것입니다. 

▷연현철 : 거주기간을 1년을 인정해주는 것을 2년으로 확대해주는 것, 그런데 왜 혜택이 늘어난거죠?

▶장중진 : 이번에 재작년에 주택임대차3법 때문에 의무기간이 2년 + 2년으로 해서 총 4년으로 할 수 있지 않습니까? 그게 이제 20년 7월 31일에 시행됐습니다. 그래서 이번에 그 당시 2년을 하고 2년을 바로 갱신을 쓴 사람들이 임대차계약 종료 시점이 올해 7월 돌아옵니다. 그럼 집주인들은 그동안 전셋값을 많이 못 올렸기 때문에 한꺼번에 많이 올리려고 생각하고 있고, 그것이 우려되는 부분입니다. 그래서 그런 전세보증금이 급등할 우려가 있기 때문에 정부에선 5% 이하로 인상하는 임대인에게는 혜택을 확대해서 전월세 보증금을 안정시키자라는 취지에서 만들어진 것입니다.

▷연현철 : 이번에 전세기간 만료로 인해 전세보증금이 폭등할 우려가 있기 때문에 임대인에게 혜택을 주어서 5%이하로 전세보증금 인상을 유도하기 위함이라고 볼 수 있겠네요? 

▶장중진 : 네, 맞습니다. 1세대1주택, 지금 청주도 조정대상지역인데 그런 곳에서도 상생임대인의 경우 2년 거주를 안하더라도 내가 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

▷연현철 : 그럼 또 바뀌는 것이 있습니까?

▶장중진 : 예전에는 상생임대인 요건이 임대 개시 시점 1세대1주택자이면서 기준시가 9억원 이하인 주택을 보유한 사람이라는 조건이 있었는데 그 내용을 폐지하기로 했습니다. 대신 임대개시 시점에 만약 다주택자, 집이 2~3개 있더라도 향후 맨 마지막에 내가 1주택자로 전환계획이 있는 상생임대인이면 혜택을 받도록 했습니다. 

▷연현철 : 그럼 현재 다주택자라고 하더라도 나중에 1주택자가 되는 경우에 한해서 적용대상이 될 수 도 있다는 말씀이신가요?

▶장중진 : 네, 맞습니다. 내가 다주택자로 3주택을 보유하고 있다가도 2주택을 팔때는 과세가 되지만 맨 마지막에 한 1주택을 팔 때 원래는 2년 거주를 해야하는데 거주안하더라도 비과세를 받게되는 것이죠. 원래 전에는 임대주택의 가격요건이 있었는데 그것도 이제 이번에 없어질 계획입니다. 

▷연현철 : 좋은 소식인 것 같은데요. 이번에 상생임대인확대 방안 적용 대상이 또 있다고 하네요. 세무사님 소개 부탁드리겠습니다.

▶장중진 : 이 제도가 시작된 게 21년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 이내 체결 계약이 대상입니다. 그러니까 기존에 작년부터 상생임대인 혜택을 받던 이들도 확대가 되고요. 만약 이번에 2022년 6월 말, 7월에 발표할 예정인데. 만약에 7월에 계약을 체결했다고 하면 2024년 7월이 되지 않습니까? 그럼 2024년 7월에 5% 이내로 인상을 한다 그랬을 경우에는 그 사람들도 혜택을 받을 수 있는거죠.

▷연현철 : 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내 체결한 계약이 대상이라고 합니다. 적어두시면 좋을 것 같고요. 그러면 갱신 계약만 적용이 되는 겁니까? 어떻습니까?

▶장중진 : 기존에 있던 세입자가 만약에 갱신하는 부분은 당연히 적용이 되는 거고요. 만약에 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어올 수 있지 않습니까? 그때도 새로운 세입자한테도 전세계약을 맺을 때 직전세입자의 전월세 보증금의 가격 5% 이내로 인상계약을 하면 상생임대인으로 인정을 받을 수 있습니다.

▷연현철 : 다주택자도 상생임대인이 될 수 있습니까?

▶장중진 : 네 맞습니다. 만약에 3주택자더라도 2주택을 팔고, 그때는 세금을 당연히 내야 되겠죠. 맨 마지막에 1주택이 됐는데 거주를 못했다고 하더라도 2년 거주했던 것으로 치기 때문에 맨 마지막에 양도하는 1주택, 2주택에 비과세를 받는 그 집에 대해서 상생임대인규정을 적용할 수 있다는거죠. 기존에는 그게 안됐습니다. 그게 안 되다가 이제부터는 적용을 시켜준다는거죠.

▷연현철 : 알겠습니다. 저희 방송을 이제 막 듣는 분들도 계실 것 같으니까 상생임대인. 그리고 이들에게 주어지는 혜택을 다시 한 번 정리해서 말씀 부탁드리겠습니다.

▶장중진 : 상생임대주택이라는게 전?월세 보증금이 임대차3법 때문에 갑작스럽게 급등할 우려가 있습니다. 왜냐하면 기존에 2%씩 있기 때문에. 이번에 바로 만기가 4년째 도래하는 첫 시기입니다. 그래서 정부에서는 전세보증금 폭등을 막기 위해서 어떻게 보면 원래는 거주요건이라는 것을 집주인에게 무조건 줬는데, 보증금을 5%이내만 올리는 사람들에게는 혜택을 주는 것 같습니다. 거주요건 2년을 한마디로 인정을 해주는 그런 제도입니다. 원래는 다주택자들은 인정을 안 해줬는데, 만약에 다주택자라고 하더라도 처음에 2개를 팔 때는 당연히 세금이 과세되지만 마지막 1주택 비과세 규정받을 때는 그걸 상생임대주택으로 5% 이내에서 인상하는 경우에는 똑같이 혜택을 주겠다. 원래는 다주택자들한테는 전혀 이런 게 없었습니다. 그런데 다주택자들도 집이 많다가, 2개는 당연히 세금을 내야되는거고 맨 마지막에는 1세대 1주택에 대해서는 혜택을 주겠다는거죠.

▷연현철 : 알겠습니다. 세무사님 오늘도 유익한 정보 감사하고요. 약속된 시간이 다 되어서 저희는 다음 주에 인사드리겠습니다.

▶장중진 : 네 감사합니다.

▷연현철 : 지금까지 장중진 세무사와 함께 상생임대인에 대한 다양한 혜택들 알아봤습니다.